總結於2009年8月31日。
陽光房地產(435)30000股市值$55,800
新華文軒(811)6000股市值$16,620
中國稀土(769)10000股市值$14,100
中核國際(2302)10000股市值$80,100
中國財險(2328) 10000股市值$48,700
金山軟件(3888)7000 股市值$58,660
匯豐恆生指數2009年09月認沽證(15630)250,000股市值$2,500
現金$101,797.69
資產淨值HK$378,277.69。八月份回報率-16.19%。同期恆生指數回報率-4.13%，表現跑輸市。 投資要心平氣和先好做決定，八月既表現係一個教訓!! 超貴買入中核國際!!
九月, 失控, 續跌….
小孩子基金
總結於2009年8月31日。
現金$67,671.66
資產淨值$67,671.66。八月份回報率+0.00%，表現跑贏大市。
乜都唔做已經贏哂!!
星期六, 8月 29, 2009
REITS
領匯房產基金 (823)
領匯為香港首個而且仍然是最大型的房地產投資信託基金，擁有180項物業組合，分布各地區，包括149項綜合零售及停車場設施、兩項獨立零售設施及29項獨立停車場設施。
2008年流動性比率 0.5766倍 (流動性比率＝流動資產/流動負債，一般說來，流動性比率越高，企業償還短期債務的能力越強。) 2009年流動性比率0.8123倍，有改善!
2008年股本回報率 (反映公司利用資產淨值產生純利的能力。) 16.8172%，2009年得番2.1301%!! 還債!!
2008年派息0.792元，以現價$17.36元計，年息率4.6%
越秀房產信託基金(405)
越秀房托基金乃全球首只投資於中國內地房地產的上市投資信託基金，擁有4項物業，包括白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位及維多利廣場單位，總建築面積約為160,651平方米，可供租賃面積約為160,145平方米，均位於中國廣東省廣州市。
2008年流動性比率 3.0892倍
2008年股本回報率5.792%!!
2008年派息0.239元，以現價$2.78元計，年息率8.6%
泓富產業信託(808)
泓富產業信託為(長江實業)一項房地產投資信託基金， 主要為擁有及投資於多元化及賺取收入之商用物業組合
2008年流動性比率 0.3736倍
2008年股本回報率-9.4396!!
2008年派息0.135元，以現價$1.24元計，年息率10.9%
冠君產業信託(2778)
冠君產業信託為(鷹君集團)一項房地產投資信託基金，主要為擁有及投資於賺取收入的香港寫字樓及零售物業組合。
2008年流動性比率 0.5925倍
2008年股本回報率-12.0717!!
2008年派息0.1795元，以現價$2.9元計，年息率6.2%。2009年派息0.271元，以現價$2.9元計，年息率9.3%。
陽光房地產基金(435)
陽光房地產基金(恆基地產)為投資者提供投資多元化物業組合之機會，物業組合包括20項位於香港之寫字樓及零售物業。
2008年流動性比率 2.0552倍
2008年股本回報率14.1242!!
2008年派息0.242元，以現價$1.86元計，年息率13%
結論:
REITS係收息長線投資項目，主要睇負債同派息能力。以上五隻係本地主要上市既REITS。領匯房產基金 (823)派息能力低。泓富產業信託(808)同冠君產業信託(2778)係母公司當垃圾咁踢出黎，呢兩隻REITS其下既物業盈利能力奇低，股本回報率竟然出現負數，長遠唔知去邊度搵錢黎派息。所以，五隻以越秀房產信託基金(405)同陽光房地產基金(435)較可取。壞孩子基金以$1.57買入陽光房地產基金(435)，年息率有15.4%，係一項回報率唔錯既投資!!
房地產投資信託基金的風險 (轉貼自:香港投資基金公會)
一般風險
根據證監會「房地產投資信託基金守則」(“守則＂)的規定，REITs只可投資於可產生收入的房地產 (亦可購入暫時沒有收入或正在進行發展或重建的物業，但價值不得超過基金資產淨值的10% )。對比那些投資於不同行業的組合，投資單一行業涉及較高的風險。而房地產投資的流動性相對較低，這可能影響基金面對市場改變時調整投資組合的靈活性。
REITs的回報受旗下物業價值、物業市場表現及其他經濟因素影響。基金所持的物業價格升跌會影響基金價格，而物業市場則受環球及本地經濟變化、租務市場的競爭、政府增減土地供應及修訂物業稅等因素影響。此外，由於認可的REITs須於交易所上市，其價格會像股票一樣受供求影響，可出現高水或折讓，而不一定反映資產淨值。
利率方面，利率上升一般令投資者對投資回報率有更高的要求，而由於租金水平普遍在租務期內鎖定，這使REITs回報吸引力相對減低。此外，利率上升加重投資成本，亦可能影響投資氣氛。但利率上升可能反映經濟好轉，對租金收入及物業價格有正面影響。所以利息上升所帶來的整體影響是正面還是負面，較難一概而論。
源自個別投資組合/策略的風險
REITs須把最少90%的除稅後淨收益派息(派息率並非保證，如果基金在營運上虧損，便可能不派息)，加上可以為投資或營運借入款項(不得超逾基金資產總值的45%)，所以租務年期和租戶類別除了對回報構成影響外，對能否提供穩定現金流以應付利息及派息支出也十分重要。例如較短期的租約會增加物業空置及租金波動的風險，如果大多數租約同時到期，這方面的風險便會相應增加。此外，若REITs租戶結構及租金收入集中於個別重要租戶或行業，這些客戶的流失或生意逆轉，對REITs的收入及現金流都有一定的影響。
證監會於今年6月修訂「守則」，容許REITs投資於香港以外的房地產。除了匯率風險外，投資海外物業亦須面對這些市場的獨特的經營環境及風險，包括與本港不同的法律及會計制度、業權結構、物業監管架構、估值方法、政治及經濟環境。所以「守則」內的「海外投資的應用指引」，要求管理公司、受託人及估值師須採用適當的方法及預防措施盡量減低海外投資的風險，並須在銷售文件及其他計劃通函向投資者披露有關風險。
海外市場的經驗
管理公司的企業管治質素亦直接影響REITs的回報。由於管理公司的管理費用一般按管理資產某百份比計算，所以管理資產愈大，收取的總管理費金額亦愈高，這可能令管理公司透過一些措施去增加基金資產。另外，若基金設有表現費的話，有些管理公司可能透過增加基金短期回報去爭取表現費，例如以高於市價買入物業，而賣家則以高於市值的租金租回物業一段時間。這些交易雖然可以於短期內提高基金回報，但最終只會損害投資者的利益。
香港的REITs雖較美國、澳洲等市場起步為慢，但卻正好吸收海外經驗，去蕪存菁，在相關的條例中制訂機制防止類似的管治問題出現。「守則」要求管理公司須以符合基金投資者的最佳利益的方式運作，並設立機制確保進行的交易不會損害投資者的權益。基金須以信託形式成立，並委任獨立的受託人以信託形式持有基金資產，及監察管理公司運作。在進行物業交易時，受託人須獲得物業估值師提交的近期估值報告。關連交易須獲投資者投票通過方可進行，並須提供獨立的專家意見。投資者亦有權在重要事項上投票，包括與關連人士有潛在利益衝突的交易；在2年的最短持有期內出售資產；更換管理公司；發行新單位及基金合併。基金須作全面和準確的資料披露，包括所有有潛在利益衝突的活動。收費方面，基金的銷售文件須註明計劃收費的計算基礎，並附有按年計算的百分比，及披露因投資管理職能而徵收的費用總額。
領匯為香港首個而且仍然是最大型的房地產投資信託基金，擁有180項物業組合，分布各地區，包括149項綜合零售及停車場設施、兩項獨立零售設施及29項獨立停車場設施。
2008年流動性比率 0.5766倍 (流動性比率＝流動資產/流動負債，一般說來，流動性比率越高，企業償還短期債務的能力越強。) 2009年流動性比率0.8123倍，有改善!
2008年股本回報率 (反映公司利用資產淨值產生純利的能力。) 16.8172%，2009年得番2.1301%!! 還債!!
2008年派息0.792元，以現價$17.36元計，年息率4.6%
越秀房產信託基金(405)
越秀房托基金乃全球首只投資於中國內地房地產的上市投資信託基金，擁有4項物業，包括白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位及維多利廣場單位，總建築面積約為160,651平方米，可供租賃面積約為160,145平方米，均位於中國廣東省廣州市。
2008年流動性比率 3.0892倍
2008年股本回報率5.792%!!
2008年派息0.239元，以現價$2.78元計，年息率8.6%
泓富產業信託(808)
泓富產業信託為(長江實業)一項房地產投資信託基金， 主要為擁有及投資於多元化及賺取收入之商用物業組合
2008年流動性比率 0.3736倍
2008年股本回報率-9.4396!!
2008年派息0.135元，以現價$1.24元計，年息率10.9%
冠君產業信託(2778)
冠君產業信託為(鷹君集團)一項房地產投資信託基金，主要為擁有及投資於賺取收入的香港寫字樓及零售物業組合。
2008年流動性比率 0.5925倍
2008年股本回報率-12.0717!!
2008年派息0.1795元，以現價$2.9元計，年息率6.2%。2009年派息0.271元，以現價$2.9元計，年息率9.3%。
陽光房地產基金(435)
陽光房地產基金(恆基地產)為投資者提供投資多元化物業組合之機會，物業組合包括20項位於香港之寫字樓及零售物業。
2008年流動性比率 2.0552倍
2008年股本回報率14.1242!!
2008年派息0.242元，以現價$1.86元計，年息率13%
結論:
REITS係收息長線投資項目，主要睇負債同派息能力。以上五隻係本地主要上市既REITS。領匯房產基金 (823)派息能力低。泓富產業信託(808)同冠君產業信託(2778)係母公司當垃圾咁踢出黎，呢兩隻REITS其下既物業盈利能力奇低，股本回報率竟然出現負數，長遠唔知去邊度搵錢黎派息。所以，五隻以越秀房產信託基金(405)同陽光房地產基金(435)較可取。壞孩子基金以$1.57買入陽光房地產基金(435)，年息率有15.4%，係一項回報率唔錯既投資!!
房地產投資信託基金的風險 (轉貼自:香港投資基金公會)
一般風險
根據證監會「房地產投資信託基金守則」(“守則＂)的規定，REITs只可投資於可產生收入的房地產 (亦可購入暫時沒有收入或正在進行發展或重建的物業，但價值不得超過基金資產淨值的10% )。對比那些投資於不同行業的組合，投資單一行業涉及較高的風險。而房地產投資的流動性相對較低，這可能影響基金面對市場改變時調整投資組合的靈活性。
REITs的回報受旗下物業價值、物業市場表現及其他經濟因素影響。基金所持的物業價格升跌會影響基金價格，而物業市場則受環球及本地經濟變化、租務市場的競爭、政府增減土地供應及修訂物業稅等因素影響。此外，由於認可的REITs須於交易所上市，其價格會像股票一樣受供求影響，可出現高水或折讓，而不一定反映資產淨值。
利率方面，利率上升一般令投資者對投資回報率有更高的要求，而由於租金水平普遍在租務期內鎖定，這使REITs回報吸引力相對減低。此外，利率上升加重投資成本，亦可能影響投資氣氛。但利率上升可能反映經濟好轉，對租金收入及物業價格有正面影響。所以利息上升所帶來的整體影響是正面還是負面，較難一概而論。
源自個別投資組合/策略的風險
REITs須把最少90%的除稅後淨收益派息(派息率並非保證，如果基金在營運上虧損，便可能不派息)，加上可以為投資或營運借入款項(不得超逾基金資產總值的45%)，所以租務年期和租戶類別除了對回報構成影響外，對能否提供穩定現金流以應付利息及派息支出也十分重要。例如較短期的租約會增加物業空置及租金波動的風險，如果大多數租約同時到期，這方面的風險便會相應增加。此外，若REITs租戶結構及租金收入集中於個別重要租戶或行業，這些客戶的流失或生意逆轉，對REITs的收入及現金流都有一定的影響。
證監會於今年6月修訂「守則」，容許REITs投資於香港以外的房地產。除了匯率風險外，投資海外物業亦須面對這些市場的獨特的經營環境及風險，包括與本港不同的法律及會計制度、業權結構、物業監管架構、估值方法、政治及經濟環境。所以「守則」內的「海外投資的應用指引」，要求管理公司、受託人及估值師須採用適當的方法及預防措施盡量減低海外投資的風險，並須在銷售文件及其他計劃通函向投資者披露有關風險。
海外市場的經驗
管理公司的企業管治質素亦直接影響REITs的回報。由於管理公司的管理費用一般按管理資產某百份比計算，所以管理資產愈大，收取的總管理費金額亦愈高，這可能令管理公司透過一些措施去增加基金資產。另外，若基金設有表現費的話，有些管理公司可能透過增加基金短期回報去爭取表現費，例如以高於市價買入物業，而賣家則以高於市值的租金租回物業一段時間。這些交易雖然可以於短期內提高基金回報，但最終只會損害投資者的利益。
香港的REITs雖較美國、澳洲等市場起步為慢，但卻正好吸收海外經驗，去蕪存菁，在相關的條例中制訂機制防止類似的管治問題出現。「守則」要求管理公司須以符合基金投資者的最佳利益的方式運作，並設立機制確保進行的交易不會損害投資者的權益。基金須以信託形式成立，並委任獨立的受託人以信託形式持有基金資產，及監察管理公司運作。在進行物業交易時，受託人須獲得物業估值師提交的近期估值報告。關連交易須獲投資者投票通過方可進行，並須提供獨立的專家意見。投資者亦有權在重要事項上投票，包括與關連人士有潛在利益衝突的交易；在2年的最短持有期內出售資產；更換管理公司；發行新單位及基金合併。基金須作全面和準確的資料披露，包括所有有潛在利益衝突的活動。收費方面，基金的銷售文件須註明計劃收費的計算基礎，並附有按年計算的百分比，及披露因投資管理職能而徵收的費用總額。
星期四, 8月 06, 2009
避無可避
有D風險你真係估佢唔到，積極D諗，都係一個入市好機會。
轉貼自明報
內地主要發展核工業、核電的大型央企中國核工業集團（下稱中核），總經理兼黨組書記康日新，因涉嫌嚴重違紀接受組織調查。中核於本港「買殼上市」的中核國際（2302），受到母公司總經理出事的消息影響，昨日股價暴跌17.9%，收市報10元，市值單日蒸發9億。中核國際接受查詢時表示，母公司總經理受查，並不影響上市公司，公司亦正在解了事件的具體因由。 中核國際的前身，是人稱「細劉」的劉鑾鴻為大股東兼主席的「科鑄技術」，經營壓鑄業務，主要鑄造的產品包括汽車零件。去年，中核看中此「殼股」，透過子公司中科海外以總共6億元收購科鑄股權，成為控股股東，原本的大計是希望透過本港的平台，於海外收購鈾礦，以供應內地核工業所需。現時中核佔中核國際62%股，而劉鑾鴻則仍持有逾5%。
中核前身 為細劉「科鑄」
去年中核的收購價為每股1.77元，中核入股令股價爆升，由入股前不足2元，升至早前最高逼近13元。直至昨日上午《新華網》突然報道，中核總經理嚴重違紀接受調查，本港的中核國際股價應聲急瀉。 中核國際公司秘書李守仁昨接受查詢時指，尚不清楚母公司總經理因何受查，但強調母公司並不直接參與中核國際的日常營運，所以上市公司不受影響。 事實上，在中核入股半年之後，母公司冀望透過本港上市公司於海外買鈾礦供應內地核電原材料的計劃，尚未能實現。早前中國際收購了加拿大上市公司Western Prospector，因該公司於蒙古有鈾探礦權，但最近蒙古當局卻其暫停鈾探礦許可證。 冀藉港公司購海外原料 李守仁指出，探礦權只是「暫時性」被暫停3個月，已透過律師向蒙古政府反映，相信最後可解決。他解釋，被暫停探礦權的原因是，當局認為他們沒有遞交對當地資源的評估報告，他稱其實已經遞交，應為溝通上出現問題。另外，他指礦權分「探礦權」及「開採權」兩種，公司於內蒙只處於探礦階段，尚未到開採階段，但當局卻以未達開採規定為由，將其定為「違規」，實屬不合理。他指公司已符合探礦要求，現在未達開採要求，但將來符合條件時會向政府申請開採權。 蒙古的鈾礦項目原定2012年投產，目前中核國際仍然依賴身「科鑄」時代留下的鑄造業務，於東莞有兩家廠。李守仁指，公司仍在物色其他鈾礦收購，目前全球鈾礦較豐富的地區包括澳洲、非洲，前者政策上難讓外資佔主要的礦產股權，阻礙較大，非洲國家的鈾礦尚未被開採。他指，有需要時會再於市場集資，或向銀行借貸，雖獨立於母公司，但若有融資問題，相信母公司仍會支持。
轉貼自明報
內地主要發展核工業、核電的大型央企中國核工業集團（下稱中核），總經理兼黨組書記康日新，因涉嫌嚴重違紀接受組織調查。中核於本港「買殼上市」的中核國際（2302），受到母公司總經理出事的消息影響，昨日股價暴跌17.9%，收市報10元，市值單日蒸發9億。中核國際接受查詢時表示，母公司總經理受查，並不影響上市公司，公司亦正在解了事件的具體因由。 中核國際的前身，是人稱「細劉」的劉鑾鴻為大股東兼主席的「科鑄技術」，經營壓鑄業務，主要鑄造的產品包括汽車零件。去年，中核看中此「殼股」，透過子公司中科海外以總共6億元收購科鑄股權，成為控股股東，原本的大計是希望透過本港的平台，於海外收購鈾礦，以供應內地核工業所需。現時中核佔中核國際62%股，而劉鑾鴻則仍持有逾5%。
中核前身 為細劉「科鑄」
去年中核的收購價為每股1.77元，中核入股令股價爆升，由入股前不足2元，升至早前最高逼近13元。直至昨日上午《新華網》突然報道，中核總經理嚴重違紀接受調查，本港的中核國際股價應聲急瀉。 中核國際公司秘書李守仁昨接受查詢時指，尚不清楚母公司總經理因何受查，但強調母公司並不直接參與中核國際的日常營運，所以上市公司不受影響。 事實上，在中核入股半年之後，母公司冀望透過本港上市公司於海外買鈾礦供應內地核電原材料的計劃，尚未能實現。早前中國際收購了加拿大上市公司Western Prospector，因該公司於蒙古有鈾探礦權，但最近蒙古當局卻其暫停鈾探礦許可證。 冀藉港公司購海外原料 李守仁指出，探礦權只是「暫時性」被暫停3個月，已透過律師向蒙古政府反映，相信最後可解決。他解釋，被暫停探礦權的原因是，當局認為他們沒有遞交對當地資源的評估報告，他稱其實已經遞交，應為溝通上出現問題。另外，他指礦權分「探礦權」及「開採權」兩種，公司於內蒙只處於探礦階段，尚未到開採階段，但當局卻以未達開採規定為由，將其定為「違規」，實屬不合理。他指公司已符合探礦要求，現在未達開採要求，但將來符合條件時會向政府申請開採權。 蒙古的鈾礦項目原定2012年投產，目前中核國際仍然依賴身「科鑄」時代留下的鑄造業務，於東莞有兩家廠。李守仁指，公司仍在物色其他鈾礦收購，目前全球鈾礦較豐富的地區包括澳洲、非洲，前者政策上難讓外資佔主要的礦產股權，阻礙較大，非洲國家的鈾礦尚未被開採。他指，有需要時會再於市場集資，或向銀行借貸，雖獨立於母公司，但若有融資問題，相信母公司仍會支持。
訂閱：
文章 (Atom)
